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长沙 法拍房能买吗?购买法拍房的风险和如何规避风险

2022-05-21 19:58:19    来源:互联网

  法拍房通常是指法院拍卖的房子,比如说房子主人欠钱不还,法院强制执行房子并且拍卖。通常法拍房价格会比市场价稍低,对于预算有限的购房者无疑使比较好的选择。不过首先我们要了解法拍房的来源,和购买法拍房的风险和规避风险的方法,在慎重考虑!


 法拍房来源有哪些?

1、商业贷款产生:购房者贷款购房,无法如期如数偿还贷款时,银行向法院提出民事诉讼,要求贷款人就被抵押的房产拍卖变现来偿还贷款。

2、民间借贷产生:如,被告借原告的钱,约定将自己的自有房产抵押给原告,约定的时间到期后被告不能按时还款。但是根据《担保法》的规定,原告不能直接取得抵押房产,需向法院申请被告还款,并出示抵押或借款协议,要求法院在执行阶段拍卖被告的房产来还款。

3、司法没收产生:比如,刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产,如该财产涉及不动产,该不动产依法可进行拍卖,变现后的钱款收归国库。

4、无主认领:对于一些无人认领的房产,可以进行拍卖,但是这种情况在现实生活中很少见。


 法拍房与普通二手房有哪些区别?

 1、一般低于市场价。《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第8条第三款规定:人民法院确定的保留价,第一次拍卖时,不得低于评估价或者市价的百分之八十;如果出现流拍,再行拍卖时,可以酌情降低保留价,但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。不过,最终需以成交价来判定是否有性价比。

 2、一般只缴纳契税。法拍房不需要缴纳增值税及其附加,不需要缴纳个税,需要缴纳契税,如果为一类经济适用房,需要缴纳综合地价款,二类经济适用房需要缴纳土地出让金。因此,购买法拍房较普通二手房交易会省下不少税费。

 3、一般交易周期比普通二手房交易周期短。

 4、大多时候法拍房需要付全款。虽然有银行已经开始对法拍房提供贷款,但相对来说还是比较麻烦的。

 5、潜在风险较大。法拍房虽然性价比较高,不过有不少潜在风险。通常房主可能涉及债务等问题,如果涉及民间借贷,入住后坑你会遭到债权人骚扰,因此购房时需要特别注意。

 6、购房途经不同。普通二手房交易一般通过中介机构或者个人交易,而法拍房则是通过法院拍卖平台进行拍卖,签署特制的《房屋竞买委托协议》,而不是《二手房买卖合同》。

 法拍房的风险有哪些?如何规避风险?

 1、容易过户,但不好收房

现在法拍房都是在法拍网上拍卖,买到之后,产权过户的问题都比较容易。但是买到了不代表一定能住进去,因为有的房子是带有租约的,带租约就意味着要履行,所以就算拍成功了,过户了也要等租期到了之后才能住进去,假如是一二十年租约的房子,那就直接建议可以不要拍了。

即使没有租约的房子,拍到了也有可能住不进去,因为法院并不负责腾房,如果遇到老赖死活不走,或者遇到其他的债权人占用房屋,那就只能走法律程序去诉讼要求对方交房。

避免风险的办法:购买之前,实地考察,确认房子是否存在租约,有很长租约的房子都不要去买。除非价格真的很便宜,你能接受买了多久之后无法入住。

 2、可能存在高额的税费

法拍房也要交税,而且税费大多是由买家来处,其税费其实与二手房的税费差不多。但是有的法拍房税费很高,比如未满2年的房子要5.6%增税费,存在直系亲属赠与的房子要20%的个人所得税,公司名下的房产要高额的土地增值税等。有的房子甚至会高达几十万,所以就需要自己核算税费情况,是否划算才行。

避免风险的办法:购买之前查清楚产权,房屋年限,房屋归属等,预估出可能产生的税费情况在做决定。

 3、可能存在拖欠的物业费和水电费

法拍房在拍卖之前可能已经空置很久了,这就导致物业费,水电费可能很久没有缴纳了,而这笔费用也基本上是由买家来出的,假如欠的费用太多,买了也不会划算的。

避开风险的办法:实地考察,去小区物业调查欠费情况,去相关部门查水电欠费的情况,综合衡量费用的多少在决定是否要购买。

 4、可能有的法拍房会有瑕疵

买法拍房通常会有固定的看样时间,但是不可能像买二手房那么看的仔细,所以很多细节要注意,比如房子会不会漏水,小区建筑有没有问题风险,房子之前发生过什么事故等,这些都要查清楚,因为万一买到凶宅了肯定也不舒服。

避开风险的办法:实地考察,看样,可以询问周边邻居,问问房子有没有什么问题,搞清楚在买。

 5、可能有的法拍房无法贷款

法拍房同样可以贷款,但是不能用公积金,而且有的房子其实是不能贷款的,所以一定要搞清楚,如果买了才发现不能贷款,那交不起尾款要悔拍,保证金可就不退了。

避开风险的办法:查房子能不能贷款,主要是看有没有房产证,房子年限,如果没有房产证的有楼栋证也可以贷款。

 6、落户问题,如果小孩读书,要查清学区是否被占用

现在法拍房落户都很容易,而且很多人长沙买房是为了小孩读书,但是学区如果被占用了可能就无法用了,所以这个问题一定要调查清楚。

避开风险的办法:核查户口簿登记的情况,提前去房屋所在学校查询学位使用情况。

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责任编辑:jianzhi02

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